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国庆长假一手楼交易整体平稳

发布时间:2019-10-25 09:29:51 人气:2884

“十一五”期间,广州市共有617套二手房出售,与去年相比保持了相对稳定的趋势。徐磊的照片

被视为房地产交易关键节点的“十一”长假已经结束。据一些机构统计,在第一手房市,广州和深圳的网上签名交易额并不高。其中,617套网上签名是在为期7天的广州二手房假期中签署的,与去年相差不大。然而,总的来说,热门城市的营业额逐年上升。

然而,一些分析师指出,这并不意味着寒冷市场形势的结束。在监管政策、融资环境和抵押贷款改革的背景下,后续房地产市场将保持相对稳定。

受多种因素影响,上半年住房企业债务状况较2018年底有所上升。这可能是加大市场推广力度的深层原因之一。随之而来的金融压力可能会推动住宅企业进一步加快创新,推出优惠营销活动。

■市场交易

广东:热发散

网易房地产数据中心(Netease Real Estate Data Center)监测阳光家庭财富的网标统计显示,今年“11月”假期期间,广州售出617套一手房,成交面积为62,183平方米,较2018年同期的656套和67,217平方米分别下降了约5.95%和7.49%。虽然有下降趋势,但去年营业额与去年相差不大,趋势保持相对稳定。

事实上,保持相对平稳的趋势与房地产公司促销速度的变化有关。早在“十一五”之前的九月甚至八月,许多开发商就已经开始“抢购”新产品和促销活动。广州科尔瑞的统计数据显示,黄金周交易大幅下降的原因之一是,在假期开始前,所有项目都集中在获得预售证书上。在“十一”黄金周前一周(9月23日至9月29日),广州供应了5,341套一手住宅,但接下来一周只供应了971套。

在城市地区中,增城售出252套,成交量最大,而其余城市地区不超过100套。今年年初以来,表现良好的番禺和南沙分别只卖出了71台和41台,荔湾和天河分别在中心城市卖出了47台和86台,越秀长假期间没有网上签约记录。

作为一线城市,深圳的一手住房成交量同比大幅上升。克里的统计数据显示,在“11”假期期间,深圳售出了40,289平方米的一手公寓,同比增长约80%,延续了此前的销售热潮。据深圳凯尔瑞的统计,在“11”长假期间,该地区将有4个项目开工。其中,最大的恒大城新增310套住宅,加上各种降价促销政策,只需稳步推出即可。

同样,在广东省,其他城市也表现出不同的表现。据凯尔瑞统计,佛山、肇庆、汕头、东莞、江门“十一”假期营业额同比均有不同程度的下降,肇庆降幅相对较大,营业额为25700平方米,同比下降60%。佛山长假期间,营业额为88,677平方米,比去年下降了约47%。然而,茂名、韶关、惠州等地的营业额同比稳步增长,位于粤西的茂名营业额达到43615平方米,同比增长56%,惠州也同比略有增长4%。

全国范围:数据水平高于去年同期

作为“金九银十”的上半年,9月份一手住房市场的成交量并不令人满意。这也让业界期待“十月”和“十一月”假期的开始。Kerri测试显示,从全国范围来看,全国30个城市销售新增商品房167万平方米,同比小幅增长3%。

在一线城市中,北京和深圳同比增长,而广州和上海同比下降,变化大致相互抵消,一线城市的营业额达到124,700平方米,同比增长9%。其中,由于非竞争性住房项目集中在市场上,北京只需要稳步放开。黄金周期间,完成了21300平方米的交易,同比增长11%。然而,在上海长假期间,二手房成交量全面回落,成交量为931平方米,同比下降83%。

统计数据中列出的10个二线城市的二手房成交量总体上有所上升或下降。七个城市的交易量同比增长,青岛、杭州和济南表现突出,同比增长超过100%。青岛的同比增幅甚至达到261%,交易面积达13.59万平方米。然而,与上述高增长率城市相比,苏州的营业额在长假期间略有增长。分析表明,增长率低的主要原因是前期的集中控制、购房者观望情绪的增加,新楼盘的销售主要是由洋房、别墅等中高端产品组成。

武汉、重庆和福州这三个二线城市的营业额同比下降,武汉同比下降32%,但仍在营业额为296,100平方米的10个二线城市中排名第一。克里研究中心认为,这主要是由于早期购买力严重透支和市场的逐步调整。

在统计数据中列出的16个三线和四线城市中,交易量的波动幅度超过去年同期,各城市的市场差异显著。扬州从去年的1993平方米跃升至今年的17400平方米,同比增长77.4%。温州长假期间,售出96600平方米,同比增长334%。事实上,受基数较低的影响,温州、扬州、莱芜、武夷山等城市的交易量都有大幅增长,同比翻了一番。以武夷山为例,其营业额今年同比增长448%,但只有2445平方米。按照90平方米三间房的分配,营业额不到30套。

■未来展望

债务风险还是加速企业推货

今年下半年以来,住房企业的推广力度明显加大。早在8月份,大型住宅企业就已经开始在全国范围内联合开展房地产折扣促销活动。“金九银十”期间优惠住房供应、低首付、交易、送礼等促销活动层出不穷。一些观点指出,住宅企业的提升在于年终冲刺表现,同时还有加快销售收款和缓解债务压力的动力。

诸葛芳发布的最新报告显示,今年上半年,80家国内上市住房企业的生息负债总额达到6.6万亿元,比2018年底增长10.45%。有20家房地产公司的生息负债超过1000亿元。其中恒大、碧桂园、荣创都在3000亿元以上。保利、绿地、万科、中铁建设和中海地产都在2000-3000亿元之间。

负债最重的是融资能力强的大型住房企业。然而,泰和、郑融、阳光城等企业已经采取积极措施降低杠杆和债务。在严重的债务压力下,泰和主动出售资产并提取现金。计息债务规模较2018年底下降19.73%,但仍有1104亿元左右的规模。

与大型企业相比,中小住宅企业面临着更加严峻的财务压力。诸葛的住房搜索报告指出,今年大约有360家住房企业关闭。破产的原因主要包括无力偿还到期债务和严重的破产。下半年,融资环境更加严峻。在行业增长放缓的背景下,住宅企业应加快商品推向市场,提高营业额,加快收款速度。

降价和销量不能持续增加热量。

克里研究中心(Kerri Research Center)认为,尽管“11”假期的数据水平总体良好,但市场冷漠的迹象并没有从根本上逆转。一方面,“不投机炒房”、“稳定房价”、“稳定预期”的政策基调仍然不变,住房信贷仍然相对紧张。随着10月份出台的新抵押贷款利率机制的实施,市场仍处于强烈的观望情绪。另一方面,住房企业在降价和“跑量”方面的冲刺表现也在一定程度上造成了市场短期“复苏”的假象,市场的稳定将成为未来的一个高概率事件。

就具体城市而言,一线城市的营业额未来将略有调整,总成交量仍有望高于2018年。二线城市整体稳定,中西部地区亟待改善的需求仍需进一步释放。在去工业化周期短、供求关系强的城市,如重庆、武汉、郑州、成都、昆明和兰州,第四季度的营业额预计会激增。大量三线和四线城市的营业额将稳步下降,城市的业绩将出现分化。一线和热点二线城市周围的一些三线和四线城市将长期保持成交量热。

在供应方面,考虑到去年第四季度和今年年初土地交易集中在一线城市,供应将在第四季度开始形成,住房企业肯定会在全年业绩冲刺的关键时期增强推货意愿。另一方面,在三、四线市场需求疲软、成交量大幅下降的背景下,二线城市已经成为住宅企业提高销售业绩的必由之路。第四季度总供应量有所增加。

与此同时,由于“黄金九月”交易不景气,许多城市的库存消化周期延长了。广州和深圳的消化周期约为12个月,与上月相比变化不大。然而,北京和厦门的消化周期超过18个月,库存风险需要警惕。重庆和杭州的库存明显较低,消化周期不到6个月。总的来说,超过70%的城市仍然有大约12个月的消化周期,对库存压力很小。

■平板扫描

今年国庆节前,全市约有16个全新市场达到市场需求,这一数量“近年来罕见”。“十一五”期间,广州房地产市场的重点行业相对集中,其中以荔湾、天河为代表的中心地区和南沙的热点行业都经历了快速的存量下降。

南沙:

新产品的供应正在放缓,竞争激烈。

“十一五”期间,锦州地区——角门河和黄阁是南沙市场的热点板块。

其中,越秀滨海新城、越秀天镇等少数一手项目今年仅在锦州地区——角门河板块发售。该项目销售人员认为锦州地区具有学位优势和配套设施优势。目前,20,000-30,000元/平方米的平均价格(取决于配套设施和离地铁的距离)已经是一个“低地价格”。因此,锦州地区板一手住宅“11”优惠措施不明显。

同时,从现场气氛来看,许多买家当了世界订单;本次调查中,销售中心的整体受欢迎程度相对较高,这表明买家对锦州地区板块的认可度较高。

广州中原研发部门认为,从长远来看,南沙锦州地区没有新的大型地块上市建设,而作为南沙核心的锦州地区,价格前景乐观。虽然近年来黄阁和东涌两地出现了大量推地现象,在第一手交易中造成了一些传热和不偏不倚的问题,但总的来说,锦州地区生活配套设施的各个方面都比较成熟。即使不是地铁,大多数项目都可以在“10分钟内乘公共汽车”到达地铁站。

此外,南沙目前最高地价已经超过17000元/平方米,而与锦州地区相比,基准地板块灵山岛(Lingshan Island)的配套开发还需要一段时间。另一方面,锦州地区目前缺少大量土地上市,其未来供应严重依赖旧的变化,这意味着锦州地区将有更长的周期推进新的土地上市。结合以上两点,锦州地区的第一手工程将变得越来越“值钱”。

荔湾:

一些项目将在节日后调整

由于国庆前夕(9月19日)42520元/平方米的高房价,大坦沙和广钢的一些项目以“房价=地价”为噱头来吸引客户,没有明显降价。相反,一些第一手项目甚至计划在节日后提价,以反映地块的价值。

大滩沙1号表示,荔湾的区位价值、配套设施和发展规划前景“非常好”,该项目不会降价。此外,销售人员表示,目前,荔湾的主要第一手项目开发商拥有相对雄厚的资本储备。他们不急于运送货物,不缺钱,也不互相竞争以降低价格。他们大多数人都保持着“慢慢卖”的心态。在“11”期间,一些荔湾销售人员忙于敦促潜在客户加快完成合同,以免因节后价格调整的影响而增加采购成本。

天河:

该地区缺少新房子,公寓市场“活跃”

天河主要住宅项目兰亭盛辉于9月初开业,成交活跃,珠江华城分别于9月7日和9月21日“炒房”,共有400套。因此,国庆期间现场顾客不多,周转率持平。广州中原研发部认为,该地区新房的短缺和开发商跟进销售的压力很小,导致除了少量限时折扣外,没有大规模促销。

相比之下,天河公寓市场相对活跃。其中,已经供不应求三年的智能城市板块(smart city plate)在今年的“金、九、银、十”市场终于有了两个新板块,即将开通的地铁21号线将刺激板块更加关注。

其中,莲台天河yoho于8月下旬开业,营业额相当可观。到9月底,该项目的北塔几乎售罄,而南塔则被推售。虽然折扣不多,但交易也相对理想。国庆节期间只有少量的单位可用。智慧城市天河尚云汇在国庆期间与莲台天河悠游在同一个平台上“积极吸引顾客”。此外,位于广州大道以北的远洋天骄广场,重点是“18000/m2天河置业”的卖点。凭借其区位优势,它在国庆期间也赢得了许多买家的青睐。

广州中原研发部认为,天河公寓项目在国庆期间“着火”,因为去年12月的新公寓政策继续刺激市场回暖,再加上智慧城市和天北产业的强势引入,买家对自己的租赁前景和保值能力持乐观态度,再加上“低总价”和“不占房数”的优势。

鲜花:

机场员工、当地人成为采购的主要力量

国庆节期间,靠近九号线的花都湖板块的景色很受欢迎。其中,景观资源较好的湖景单元受到花都本地游客和经济承载能力较强的机场员工的青睐,搬迁较为理想。中等价位的汽车城行业主要吸收花都和白云专业市场客户。除了九号线的优势,花都近期的装修也增强了买家的购买信心。

南方日报记者葛正汉徐磊

实习生卢琳棉