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房产投资重要的三件小事

发布时间:2019-10-29 11:51:39 人气:2598

在房地产投资界,投资者经常谈论哪些城市更好、更有前途,哪些地区更成熟、更有前途,以及哪些公寓类型更主流。

这些几乎占了房地产投资微观讨论的绝大多数,但事实上,这些可以统称为选举筹码,实际上只是房地产投资的一小部分。

一个完整的房地产投资过程实际上由三个维度组成。按照经营顺序,它们是融资、选择和提高,以及每亩产量。

今天,让我们一个接一个地读。全文充满了干货,没有任何废话。我相信我一定会在读完之后得到一些东西。

01融资

融资和会计的区别仅仅是增加收入和减少支出,筹集资金或通过各种渠道获得外部资金。

对于金融家来说,最容易遇到的事情是我手头只有100万元,但我想买一栋房子。我该怎么办?

通常,买家会向亲戚朋友借钱,但这只是筹集资金,而不是融资。

我们会想,如果差额不够的话,我们可以先付首付吗,我们可以抵押原来的房子并向银行要钱吗?例如,如果你手里有一笔价值500英镑的财产,你把它收进200英镑,我会把200英镑和原来的100英镑拿在手里,先付一笔定金,这就是融资。

融资是一种非常正常的方法,如果运用得当,可以扩大投资者的能力,但在现实世界中,行家的玩法往往不清楚。其特点是杠杆越来越高,以支持贷款和保持金融稳定。

但是现在房地产经历了翻天覆地的变化。现在不再是人们闭着眼睛购物赚钱的时代。在“没有投机空间”的大环境下,我们绝对抵制增加杠杆。因此,这一环节不是今天讨论的重点。重点是以下选择和融资环节。

02选举

你所说的选举是什么意思?选举就是如何选择房子。

如果它是自住的,那么你可能在看区域、通勤和配套设施。或者考虑生活因素,我们家需要几个人,需要买几个房间的户型。还有必要考虑儿童上学的问题,即考虑购买学区住房,即选择自谋职业。

作为一种投资选择,你可能会认为在这个地区有任何人可以在几年内接手,并且这种房子在几年内是否会卖得很好,例如,一栋房子在将来比三栋房子更难卖。以及房子将来是否会升值得更快。

选择和饲养是最后要买的房子。选养模式是一个12字的“好城市、好面积、好房子、好价格”及其扩展的小模式。

各种学校很少提及选择和融资,但大多数是城市纠纷,城市之间也有纠纷。城市纠纷是最常见的筹资方式。似乎如果一个城市是好的,选择和筹集资金一定是好的。只要你在一个好城市购物,一切都会好的。

在房地产投资的现实世界中,其实只有一种人非常重视选择和筹集资金的问题,那就是只需要一个小白。

一个原因是小白只想买一栋房子,他看到的是那栋房子。另一个原因是,他们中的许多人只是想让小白住在自己的家里,但那些经验稍多一点的人并没有研究它。这有几个重要原因:

最重要的是,在过去,房地产市场需求不足,水泛滥。不管筹码是好是坏,涨幅都没有太大差别。因此,费力的选举和筹款似乎效率低下。

其次,候选人的选择实际上是一项研究,需要纵向比较历史数据和横向比较不同空间的数据,以及系统思考,这是相当困难的。

第三,大多数城市仍然是一级市场,大多数投资者仍然是“新房的癌症”,这在一级市场上的价值要低得多。

然而,洪水泛滥的市场毕竟已经过去,选举和融资在未来将变得越来越重要。我们应该知道,没有哪种投资不重视芯片的选择。为了避免选择筹码,股票市场的方法是购买指数基金。基金股票池的建立是由大量的历史经验决定的。当它建立时,必须满足各种限制和规定。

在房地产市场上,没有指数来衡量整个市场或整个地区。此外,房地产市场有一个巨大的目标,这使得一个人很难持有大量头寸来分散风险。因此,选择筹码和踩坑几乎是不可避免的。这要求投资者有一套完整的选择和融资分析系统,并将有限的资金投入更可靠的目标。

在市场上长大的投资者几乎没有筹资者,大多数筹资者都是研究专家,也许是因为筹资者的本质是研究。

03亩产量

所谓每亩收益就是每平方米房地产产生的现金流。

例如,你买了一栋300平方米的房子,把它收好,然后认为这是一种浪费。你想租它来得到租金。普通人想租出整套来获得收入,但这不叫亩产量。

每亩产量的逻辑是通过分成多个房间和装修来获得现金流。

为什么我需要让房子变得华丽?我把这些大别墅租给那些有特殊需要的人,比如电影电视公司、广告公司,当然,也是按时间出租的。市中心有许多房子可以用作家庭住宿、小时房和日租。这是为了提高亩产量。

随着总资产的增加,贷款的作用越来越小,而房地产产生的租金的作用越来越大。

对于注重亩产量的购房者来说,这种增长在一定程度上可以忽略不计,而且月供应量的维持时间也没有问题,因为这些人的大部分现金流都是正数。

忽视房价的上涨似乎不合逻辑,但在现实生活中这么大的一群人,最典型的是城市中的农村居民,不管房价的涨跌——要知道城市中商品房的价格上涨实际上与城市中农村房屋的价格上涨是一样的。

从拆迁评估中可以看出,房价下跌也会反过来影响,他们最关心的是租金。只要房租继续上涨,他们就可以依靠房租养活全家。

对于注重每亩收益的购房者来说,如何将巨额头寸转化为稳定持续的现金流是最重要的。

在保持现金流的前提下,最好追求增长。然而,如果没有增加,它就不会被杀死。对租金的追求实际上已经包括了增加,因为任何有利于租金的财产总是在一个好的城市和一个好的地区,而且增加只会迟到,不会缺席。

严格来说,这群人不是投资者,而是经营者。房东是小企业经营者。关注每亩收益的实质是通过对租户的服务将房地产转化为现金流,这对于客户来说是最重要的,也是有他们想法的。

为了通过房地产的不断翻新来提高现金流,最常见的方法是凤凰变成冰,划分时间和空间,事实上还有改变客户属性的方法。无论采用哪种方法,都有必要通过投入时间和精力来改造房屋并满足用户的需求,这实质上是一项业务。

04最佳选择

哪个环节更重要:融资、资金选择和亩产量?谁是最好的选择?

对于一个刚刚开始投资房地产的新人来说,他手中没有资本,没有杠杆就无法投资。因此,早期投资者应该努力增加杠杆,向亲戚和银行借钱买房。

然而,有一点要记住,我们不应该依赖贷款来支持贷款。相反,我们应该增加收入,减少支出,赚更多的钱,花更少的钱来偿还每月的付款。

对于一个拥有大量房地产的投资者来说,每亩收益当然更重要。对于那些拥有几千甚至几万平方米房产的人来说,月租金是几万甚至几十万。用押金或租金买房子是完全可能的,融资的作用大大降低。

事实上,融资和每亩收益只是房地产投资者必须经历的阶段,好坏没有区别。每个投资者都来自融资,每个成功的房地产投资者最终都必须经历每亩收益阶段。

资金的选择贯穿其中。永远不要购买流动性差的股票,比如幽灵股票,因为你在寻求高融资。此外,不要买不上涨的公寓,因为你想要每亩高产量,比如公寓。

我们应该记住,无论我们追求什么,我们总是寻求房地产投资的最大回报。我们应该综合考虑“增贷增租”,最终确保我们能够出售并实现(金融家实现的抵押不是真正的实现)或拆除并实现。

对于任何一个房地产投资者来说,在任何阶段都要考虑这三个方面,只是要有所侧重,任何阶段的方法都要由房地产投资者掌握。

除了房地产投资

住房公平是相互关联的,事实上,大多数能够产生现金流的投资也是相互关联的。

所有这些都有这三个层面,如股票,以及融资(既有现场加杠杆,也有现场加杠杆),选择和筹集(股票或基金或可转换债券,哪一个)和每亩收益(高股息和股息再投资)。

更大的类别也是如此,尽管我认为这些类别不再是投资。

有些品种没有现金流,杠杆比率很高,但它们不是好的投资筹码,如外汇和期货。而有的只追求增加,不增加杠杆,不产生现金流,如字画文物;有些品种利率很高,但本金并没有增加多少。银行接受汇票、存单等。

但是对于房地产以外的投资来说,融资从来都不是最重要的事情,而是最重要的事情。即使是房地产也应该能够在没有杠杆的情况下尽自己所能。

重要的事情应该重复三次:“不要增加杠杆,不要增加杠杆,不要增加杠杆”。

以上是文本,来自六个土壤。

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