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青客公寓赴美上市难改创投审慎态度 租金贷风波急需“正本清源”

发布时间:2019-11-07 15:54:16 人气:3634

上周,中国第三大长期租赁公寓青科公寓向美国证券监督管理委员会提交招股说明书,成为首家披露ipo招股说明书的长期租赁公寓公司。对长期租赁公寓行业的快速发展投入巨资的风险投资机构似乎看到了“成功退出”的希望。

然而,许多参与长期公寓项目投资的风险投资家坦言,虽然长期公寓行业有着良好的发展前景,但鉴于杭州鼎佳、南京乐嘉、北京浩源恒业等许多家长公寓租赁运营商盲目扩张、运营能力滞后,目前整个行业迫切需要解决的是商业模式过度“金融化”的问题。

商业模式的所谓过度“金融化”意味着越来越多的长期租赁公寓将向租户发放租赁贷款作为商业收入的重要来源,并以此“筹集资金”实现盲目扩张,导致对整个商业模式可持续性的怀疑。

数据显示,租赁贷款最初是一种消费信贷服务,以减轻租户每季度支付租金的困难。租户通过长期租赁公寓运营商与各种消费金融机构联系,获得贷款支付相应租金,然后分期偿还,从而减轻了自身租金支付资金的压力。

然而,在实际操作过程中,这种看似双赢的消费信贷服务逐渐改变了它的味道。例如,一些长期公寓提供一次性总租金为1-2年的租金,其信贷额度远远超过租户的实际需求。长期公寓通过消费信贷获得上述租户支付的租金后,盲目使用资金进行业务拓展。结果,诸如颠倒租金支付(即长期公寓的经营者收取的租金高于租金)等混乱日益加剧,这直接导致长期公寓行业商业模式缺乏可持续性。

“我们的研究发现,许多长期租赁公寓的经营者敢于采用租金倒置的方式盲目扩张。一方面,它们迫切需要扩大其领土和市场份额,从而使该行业的企业率先寻求上市并获得高估值,以便在资本市场上赚钱。另一方面,他们认为租金贷款等消费金融产品的利润分享收入足以成功弥补租金倒置造成的商业损失。因此,他们将金融服务视为主要收入来源,甚至取代租金收入,导致整个商业模式的收入本末倒置。”一位负责跟踪长期租赁公寓行业发展的风险投资机构的负责人向记者透露。事实也证明,依靠金融业务收入来代替租金收入的想法太天真了:一方面,长期租赁公寓经营者利用租户预付的租金来进行高速业务扩张——主要支出是装修房屋和向房东预付几个月的租金等。一旦这些房屋无法在短时间内成功出租,大量信贷资金将沉淀下来,无法产生收入,最终导致长期租赁公寓运营商的资本链容易断裂。另一方面,由“金融贷款”(租赁贷款)进行的高杠杆业务扩张也会因项目运营能力不足和租户服务不足而带来巨大风险。

风险投资机构负责人直言不讳地表示,事实上,由于上述两个主要原因,之前鲍蕾许多父母租住的公寓都面临着重大商业风险,导致了一场贷款违约风暴。这也导致风险投资机构在过去一两年对长期租赁公寓行业进行谨慎投资。一些风险投资机构一发现长期租赁公寓运营商的扩张资金主要来自租赁贷款,就以商业模式不稳定为由推迟投资。

“因此,一方面,我们很高兴看到出租公寓项目在美国启动ipo进程,增强风险投资对该行业的信心。另一方面,我们也希望长期租赁公寓行业能够反思租赁贷款的发展模式以及由此衍生的高杠杆业务,使长期租赁公寓行业能够回归服务性质,而不是盲目地通过金融和信贷杠杆进行扩张。”他指出。

记者注意到,随着近年来长期租赁公寓经营者的持续暴力和大量租金贷款拖欠,越来越多的地方政府部门开始加大租金贷款整改力度。例如,深圳互联网金融协会今年8月发布的风险提示中明确指出,“服务提供商通过设计房屋租赁合同条款,诱使承租人在没有给承租人足够风险提示的情况下与互联网金融平台签订贷款合同,并扣留了原本用于支付出租人租金的贷款资金,涉嫌非法占用他人财产,给承租人和出租人的合法权益造成重大损失。这种商业模式以支持国家鼓励发展长期公寓为名,实际上具有非法侵占他人财产、资本池与期限不匹配、高杠杆、高风险的特点。”

一些参与长期公寓项目股权投资的风险投资家向记者指出,他们也积极提出在近期内重新改善长期公寓项目的租赁业务流程和产品服务,以尽快摆脱“金融信贷驱动杠杆业务盲目扩张”的商业模式。

“毕竟,长期租赁公寓运营商在租赁贷款服务产业链中发挥着主导作用。一旦他们的联合消费金融机构推出的租赁贷款产品的期限为1-2年,远远超过实际的租赁需求,长期租赁公寓的经营者会觉得钱来得太快太容易。自然,大量资金将用于盲目扩张业务,导致整个业务模式的连续性出现大问题,尤其是资本链断裂的风险。”一位参与长期公寓项目股权投资的风险投资主管直言不讳地表示。

在他看来,金融机构的合作对于真正扭转长期公寓的激进商业模式是不可或缺的。特别是,消费金融机构不应“鼓励”长期公寓租赁机构为短期贷款收入变相融资的行为,特别是要加强对租金倒置、不诚实和租户诉讼的企业的监管。同时,消费金融机构也需要明确贷款人的义务和责任,不仅要在金融产品方面支持和促进长期租赁市场的发展,还要坚守业务底线,切实履行贷前调查、贷中审查和贷后管理的主要职责,不要外包信用审查和风险控制。

“我们敦促长期租赁公寓的经营者和消费金融合作机构对租赁贷款的相关说明和风险提示做出统一要求,并以醒目的方式明确告知租户,使消费者能够在充分了解产品的基础上做出理性选择,增强消费者的知情权、选择权和公平交易权。这可以有效解决过度金融化(租赁贷款)给整个行业商业模式的可持续性带来的多重挑战。”风险投资总监向记者指出。只有长期租赁公寓的经营者把精力转向提高经营能力和产品服务,把租赁收入作为最重要的业务收入来源,把消费金融服务作为相应的配套措施,才能建立更加稳定和可持续的商业模式,重新获得大量风险投资机构的青睐。

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